IL CASO. Il Tribunale di Genova dichiarava l’illegittimità delle opere realizzate da una società, dirette alla trasformazione dell’immobile di sua proprietà inserito all’interno di un condominio e adibito a palestra, in autorimessa.

In particolare, il Tribunale aveva rilevato che, per effetto di detta trasformazione, alcuni parcheggi dell’area stradale comune del condominio, posti in corrispondenza dell’ingresso dei locali (trasformati in box auto) di proprietà della società, erano diventati inutilizzabili per gli altri condomini.

La sentenza di primo grado veniva confermata dalla Corte d’appello di Genova, secondo la quale le opere realizzate dalla società appellante non consentivano l’utilizzo di una parte dell’area stradale agli altri comproprietari, così facendo venir meno il diritto al pari uso del bene in comune da parte degli stessi.

La società proponeva ricorso per cassazione per quattro motivi.

In particolare, con il primo e il terzo motivo di ricorso, lamentava che Corte d’appello non avesse considerato l’esistenza di una servitù di uso pubblico sull’area stradale in questione, che limitava i diritti di ciascun proprietario. Concludeva, quindi, che le opere fossero legittime, in quanto eseguite nel rispetto dei diritti degli altri comproprietari. 

LA DECISIONE. Con l’ordinanza n. 24937/2021 del 15.9.2021, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto dalla società, ritenendolo infondato.

In relazione all’esistenza di una servitù di diritto pubblico sulla strada in questione, la Suprema Corte ha richiamato alcuni precedenti, affermando che “l’assoggettamento di una strada privata a servitù d’uso pubblico (…) non comporta la facoltà dei proprietari frontisti di aprirvi accessi diretti dai loro fondi quando il relativo intervento implichi un’utilizzazione di essa più intensa (…)”.

I giudici di legittimità hanno, quindi, ritenuto che la sentenza della Corte d’appello fosse conforme ai principi già enunciati in materia di comunione e di uso del bene in comune, precisando che “in tema di comunione, se è vero che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comuna una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, è altrettanto vero che mediante questa utilizzazione non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi”.

La Corte di Cassazione ha, pertanto, concluso che, nel caso di specie, le opere dirette al mutamento di destinazione dell’immobile, eseguite dalla società, si erano poste in contrasto con l’art. 1102 c.c., avendo impedito agli altri comproprietari di usufruire in modo pieno dei parcheggi siti sull’area stradale in questione, con la conseguente “alterazione dell’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni (…) degli altri comproprietari e la configurazione di una pregiudizievole invasione nell’ambito dei coesistenti diritti di questi, con correlata violazione del principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali, il quale impone un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione”.